Νέο κύκλο ηλεκτρονικών διασταυρώσεων ανοίγει η ΑΑΔΕ στη βραχυχρόνια μίσθωση, με τα εισοδήματα του 2025, τις δηλώσεις των ιδιοκτητών και τα στοιχεία των ψηφιακών πλατφορμών να περνούν από το «κόσκινο» της φορολογικής διοίκησης. Στο επίκεντρο δεν βρίσκονται πλέον μόνο οι αποκλίσεις μεταξύ των εσόδων που εμφανίζονται στις πλατφόρμες και όσων δηλώνονται στην Εφορία.
Με τους περιορισμούς στις νέες εγγραφές να έχουν ήδη ενεργοποιηθεί σε περιοχές της Αθήνας και να έχουν επεκταθεί και στη Θεσσαλονίκη, το ενδιαφέρον των ελέγχων στρέφεται και στις περιπτώσεις ακινήτων που συνεχίζουν να προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση χωρίς να πληρούν τις προϋποθέσεις του ισχύοντος πλαισίου.
Η ΑΑΔΕ διαθέτει πλέον ένα ιδιαίτερα μεγάλο όγκο δεδομένων από τις πλατφόρμες, τις Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής και το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, γεγονός που επιτρέπει πιο στοχευμένες διασταυρώσεις ανά ακίνητο και διαχειριστή.
Οι έλεγχοι ξεκινούν από τα έσοδα
Κατά τη διάρκεια του 2025 υποβλήθηκαν συνολικά 2.466.075 Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής, με τα δηλωθέντα μισθώματα να ανέρχονται σε 973,712 εκατ. ευρώ. Ένα χρόνο νωρίτερα, το αντίστοιχο ποσό είχε διαμορφωθεί σε 888,851 εκατ. ευρώ, καταγράφοντας αύξηση περίπου 9,54%. Τα ποσά αυτά αποτελούν πλέον τη βάση για νέες διασταυρώσεις. Η φορολογική διοίκηση μπορεί να συγκρίνει τα στοιχεία των δηλώσεων με τις πληροφορίες που προέρχονται από τις μεγάλες ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Στο επίκεντρο βρίσκονται οι Airbnb, Booking.com και VRBO, από τις οποίες η ΑΑΔΕ έχει αξιοποιήσει στοιχεία και σε προηγούμενες ελεγκτικές δράσεις.
Ο έλεγχος δεν περιορίζεται στο εάν δηλώθηκαν όλα τα έσοδα. Οι ηλεκτρονικές διασταυρώσεις μπορούν να αποκαλύψουν:
- αποκλίσεις μεταξύ των εσόδων που προκύπτουν από τις πλατφόρμες και των ποσών που δηλώνονται στην Εφορία,
- ακίνητα που εμφανίζονται στις πλατφόρμες χωρίς έγκυρο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ),
- περιπτώσεις στις οποίες δεν έχουν υποβληθεί οι απαιτούμενες Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής,
- ανακριβείς ή εκπρόθεσμες δηλώσεις,
- φορολογούμενους που διαχειρίζονται περισσότερα ακίνητα χωρίς να έχουν εκπληρώσει τις αντίστοιχες φορολογικές υποχρεώσεις,
- αλλά και ακίνητα που συνεχίζουν να δραστηριοποιούνται σε περιοχές όπου έχει επιβληθεί περιορισμός στις νέες εγγραφές.
Το νέο στοιχείο που αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα είναι οι περιοχές στις οποίες έχουν επιβληθεί περιορισμοί στις νέες εγγραφές στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Στην Αθήνα, δεν επιτρέπεται νέα εγγραφή στο Μητρώο στα 1ο, 2ο και 3ο δημοτικά διαμερίσματα για το 2025 και το 2026.
Στη Θεσσαλονίκη, από 1 Ιουλίου 2026, δεν επιτρέπεται η πρώτη εγγραφή στο Μητρώο για ακίνητα που βρίσκονται στην Α’ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης. Η σχετική ρύθμιση προβλέπει μάλιστα συγκεκριμένες κυρώσεις για την πραγματοποίηση βραχυχρόνιας μίσθωσης σε ακίνητο που εμπίπτει στον περιορισμό.
Αυτό σημαίνει ότι οι έλεγχοι επεκτείνονται πέρα από το αν ένα ακίνητο δηλώνει σωστά τα έσοδά του, στο αν δικαιούται να λειτουργεί ως βραχυχρόνια μίσθωση στη συγκεκριμένη περιοχή. Έτσι, στο στόχαστρο βρίσκονται και καταχωρίσεις που εξακολουθούν να εμφανίζονται στις πλατφόρμες παρά τους περιορισμούς, καθώς και περιπτώσεις στις οποίες ένα ακίνητο εμφανίζεται με τρόπο που δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική του φορολογική κατάσταση.
Η ΑΑΔΕ έχει ήδη εκδώσει ειδική εγκύκλιο για τη διαχείριση ενεργών ΑΜΑ και την εφαρμογή των περιορισμών στις νέες εγγραφές, γεγονός που δείχνει ότι το Μητρώο αποτελεί βασικό εργαλείο για τον έλεγχο της αγοράς.
Οι προηγούμενες δράσεις της ΑΑΔΕ έχουν ήδη αποκαλύψει σημαντικές αποκλίσεις. Σε διασταυρώσεις για τα φορολογικά έτη 2020, 2021 και 2022, με στοιχεία από Airbnb, Booking.com και VRBO, εντοπίστηκαν 24.383 μοναδικοί ΑΦΜ φυσικών προσώπων χωρίς επιχειρηματική δραστηριότητα σχετική με τουριστικά καταλύματα, οι οποίοι εμφάνιζαν αδήλωτα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις. Για αποκλίσεις δηλωθέντος εισοδήματος άνω των 500 ευρώ, εντοπίστηκαν:
- 6.222 ΑΦΜ για το 2020,
- 10.724 ΑΦΜ για το 2021,
- 17.525 ΑΦΜ για το 2022.
Οι φορολογούμενοι κλήθηκαν να υποβάλουν τροποποιητικές δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος.
Ξεχωριστή δράση της ΑΑΔΕ αφορούσε 1.545 φυσικά πρόσωπα, τα οποία είχαν εισόδημα από τρία ή περισσότερα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά το 2024 ή απέκτησαν τρίτο ενεργό ΑΜΑ από το 2024 και μετά. Από αυτές τις περιπτώσεις, 1.017 αφορούσαν πρόσωπα που δεν είχαν προχωρήσει σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, ενώ 528 δεν είχαν δηλώσει τους προβλεπόμενους ΚΑΔ για τη συγκεκριμένη δραστηριότητα.
