Τη διατήρηση του σημερινού φορολογικού καθεστώτος στην αγορά ακινήτων, εξετάζει η κυβέρνηση παρατείνοντας για ακόμη μία φορά την αναστολή του ΦΠΑ 24% στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων, αλλά και του φόρου υπεραξίας 15% στις πωλήσεις ακινήτων σε μια προσπάθεια να διατηρήσει χαμηλότερο το κόστος απόκτησης κατοικίας και να στηρίξει την οικοδομική δραστηριότητα.
Οι τελικές αποφάσεις αναμένεται να ληφθούν το προσεχές διάστημα και να ανακοινωθούν από το πρωθυπουργό στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης. Σύμφωνα με πληροφορίες, στο τραπέζι βρίσκεται παράταση της αναστολής για ακόμη ένα ή δύο χρόνια, ώστε να μην αλλάξει το υφιστάμενο καθεστώς στην αγορά ακινήτων.
Η επιλογή αυτή συνδέεται άμεσα με την εικόνα που παρουσιάζει σήμερα η στεγαστική αγορά. Παρά την ανάκαμψη της οικοδομής τα τελευταία χρόνια, η προσφορά νέων κατοικιών παραμένει περιορισμένη, ενώ το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί σημαντικά λόγω της ανόδου των τιμών των οικοδομικών υλικών, της ενέργειας και της χρηματοδότησης.
Στο οικονομικό επιτελείο εκτιμούν ότι η επαναφορά του ΦΠΑ στην παρούσα συγκυρία θα μπορούσε να δημιουργήσει πρόσθετες πιέσεις στην αγορά κατοικίας, αυξάνοντας το κόστος αγοράς μιας νέας κατοικίας και επηρεάζοντας τόσο τη ζήτηση όσο και τα νέα επενδυτικά σχέδια στον κατασκευαστικό κλάδο.
Ο ΦΠΑ αφορά την πρώτη πώληση νεόδμητων ακινήτων
Ο ΦΠΑ στα ακίνητα, με βάση τον ισχύοντα νόμο που είναι σε αναστολή, δεν εφαρμόζεται σε όλες τις αγοραπωλησίες. Αφορά την πρώτη παράδοση νεόδμητων οικοδομών από κατασκευαστές ή επιχειρήσεις που ανεγείρουν ακίνητα με σκοπό την πώληση. Με βάση το ελληνικό φορολογικό πλαίσιο, η επιβολή ΦΠΑ αφορά την πώληση κτιρίων ή τμημάτων κτιρίων που μεταβιβάζονται πριν από την πρώτη εγκατάσταση ή χρήση τους. Αντίθετα, οι μεταπωλήσεις παλαιότερων ακινήτων εξακολουθούν να υπάγονται στο καθεστώς του φόρου μεταβίβασης ακινήτων (3%).
Το καθεστώς του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές θεσπίστηκε με τον νόμο 3427/2005 και εφαρμόστηκε από την 1η Ιανουαρίου 2006, στο πλαίσιο της προσαρμογής της ελληνικής νομοθεσίας στο ευρωπαϊκό σύστημα ΦΠΑ. Η λογική του μέτρου ήταν ότι η πρώτη πώληση νέων κατοικιών από επαγγελματίες κατασκευαστές αποτελεί οικονομική δραστηριότητα που μπορεί να υπάγεται σε φόρο προστιθέμενης αξίας.
Τι ισχύει στην Ευρώπη
Η φορολόγηση των νεόδμητων κατοικιών μέσω ΦΠΑ αποτελεί συνηθισμένη πρακτική σε αρκετές χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, χωρίς ωστόσο να υπάρχει ένα ενιαίο μοντέλο.
Σε πολλές ευρωπαϊκές αγορές, η πρώτη πώληση νέων κατοικιών από κατασκευαστές υπάγεται σε ΦΠΑ, ενώ οι μεταπωλήσεις ακινήτων φορολογούνται διαφορετικά, συνήθως μέσω φόρων μεταβίβασης ή τελών.
Στη Γαλλία, οι πωλήσεις νέων κατοικιών από επαγγελματίες κατασκευαστές υπάγονται σε καθεστώς ΦΠΑ, ενώ προβλέπονται ειδικές ρυθμίσεις και μειωμένοι συντελεστές σε συγκεκριμένες κατηγορίες κατοικιών. Στην Ισπανία, η αγορά νέας κατοικίας από κατασκευαστική εταιρεία επιβαρύνεται με ΦΠΑ, ενώ οι μεταπωλήσεις ακινήτων ακολουθούν διαφορετικό φορολογικό καθεστώς.
Στην Κύπρο εφαρμόζεται επίσης ΦΠΑ στις νέες κατοικίες, με ειδικές προβλέψεις για την κύρια κατοικία, ενώ οι μεταβιβάσεις μεταχειρισμένων ακινήτων αντιμετωπίζονται με διαφορετικό τρόπο.
Η Ελλάδα, ωστόσο, έχει μια ιδιαιτερότητα σε σχέση με τις περισσότερες χώρες στην Ευρώπη: ο βασικός συντελεστής ΦΠΑ 24% είναι ιδιαίτερα υψηλός και η πιθανή επαναφορά του στην πρώτη πώληση νεόδμητων κατοικιών θα έρχονταν σε μια περίοδο κατά την οποία η στεγαστική δαπάνη αποτελεί ήδη σημαντική επιβάρυνση για τα νοικοκυριά.
Παράγοντες της αγοράς ακινήτων εκτιμούν ότι η επαναφορά του ΦΠΑ θα είχε μεγαλύτερη επίδραση στις τιμές σε σχέση με οποιαδήποτε άλλη φορολογική αλλαγή.
Σήμερα, για τις μεταβιβάσεις που δεν υπάγονται σε ΦΠΑ, ο αγοραστής επιβαρύνεται με φόρο μεταβίβασης ακινήτων 3%. Αντίθετα, η εφαρμογή ΦΠΑ 24% στην πρώτη πώληση νεόδμητου ακινήτου δημιουργεί μια σημαντικά υψηλότερη φορολογική επιβάρυνση.
Σε μια αγορά όπου η προσφορά νέων κατοικιών είναι περιορισμένη και η ζήτηση παραμένει ισχυρή, ιδιαίτερα στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και τις τουριστικές περιοχές, ένα μέρος της πρόσθετης επιβάρυνσης είναι πιθανό να μετακυλιστεί στις τελικές τιμές.
Οι κατασκευαστές επισημαίνουν ότι η αύξηση του κόστους δεν επηρεάζει μόνο τον τελικό αγοραστή, αλλά μπορεί να λειτουργήσει αποτρεπτικά για νέα έργα, καθώς μειώνει την ελκυστικότητα των επενδύσεων στην ανάπτυξη κατοικιών.
Ο φόρος υπεραξίας και η επίδρασή του στην αγορά
Διαφορετική είναι η εικόνα για τον φόρο υπεραξίας ακινήτων, ο οποίος αφορά το κέρδος που προκύπτει από την πώληση ενός ακινήτου.
Ο φόρος αυτός επιβαρύνει τον πωλητή και όχι τον αγοραστή. Για τον λόγο αυτό η επίδρασή του στις τελικές τιμές εκτιμάται ότι είναι μικρότερη σε σχέση με τον ΦΠΑ.
Η δυνατότητα μετακύλισης του φόρου στις ζητούμενες τιμές εξαρτάται από τις συνθήκες της αγοράς. Σε περιόδους υψηλής ζήτησης, ορισμένοι ιδιοκτήτες μπορεί να επιχειρήσουν να ενσωματώσουν το κόστος στην τιμή πώλησης. Αντίθετα, όταν η αγορά είναι πιο αδύναμη, ο πωλητής είναι πιθανότερο να απορροφήσει το μεγαλύτερο μέρος της επιβάρυνσης.
Για τον λόγο αυτό, η επαναφορά του φόρου υπεραξίας δεν θεωρείται ότι θα προκαλέσει αυτόματα αύξηση των τιμών. Η μεγαλύτερη πιθανή επίδραση αφορά τον αριθμό των συναλλαγών, καθώς κάποιοι ιδιοκτήτες ενδέχεται να αναβάλουν τις πωλήσεις τους προκειμένου να περιορίσουν τη φορολογική επιβάρυνση
Η ευρωπαϊκή εμπειρία στον φόρο υπεραξίας
Φόροι υπεραξίας ακινήτων εφαρμόζονται σε αρκετές χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, με διαφορετικές προϋποθέσεις, απαλλαγές και εξαιρέσεις. Στην Κύπρο, ο φόρος υπεραξίας αποτελεί διαχρονικό στοιχείο του φορολογικού συστήματος ακινήτων, χωρίς όμως να θεωρείται ο βασικός παράγοντας που καθορίζει την πορεία των τιμών. Η αγορά επηρεάζεται κυρίως από τη ζήτηση, την οικονομική συγκυρία, τα επιτόκια και τη διαθεσιμότητα κατοικιών.
Ανάλογη είναι η εικόνα και σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, όπου η φορολογία υπεραξίας συνυπάρχει με ενεργές αγορές ακινήτων. Καθοριστικό ρόλο παίζουν οι εξαιρέσεις, όπως η κύρια κατοικία, η διάρκεια κατοχής του ακινήτου και τα αφορολόγητα όρια που προβλέπει κάθε χώρα.
