Είναι γεγονός πως τα προγράμματα για επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια «Σπίτι μου» και «Σπίτι μου 2» βοήθησαν χιλιάδες ελληνικά νοικοκυριά να αποκτήσουν την πρώτη κατοικία τους, απολαμβάνοντας δανειακούς όρους που δεν υπάρχουν στην αγορά, ωστόσο, σύμφωνα με εκτιμήσεις ανθρώπων της αγοράς συνέβαλλαν στη μεγάλων αύξηση των τιμών κατά 25,1%.
Μάλιστα, η άνοδος των τιμών μέσα σε μόλις τρία χρόνια είναι τόσο μεγάλη που ουσιαστικά απορροφά την επιδότηση, διότι μπορεί τα προγράμματα να μειώνουν δραστικά το κόστος χρηματοδότησης, ωστόσο δεν καταφέρνουν να αντισταθμίσουν την αύξηση της τιμής του ακινήτου.
Αυτό σημαίνει πως κάποιος θα αποκτούσε πιο οικονομικά την ίδια κατοικία τρία χρόνια πριν από ό,τι θα την αγόραζε μέσω του επικείμενου «Σπίτι μου 3» που θα ενεργοποιηθεί στις αρχές του 2027.
«Ουσιαστικά, οι τιμές έχουν ανέβει τόσο που οι αγοραστές πληρώνουν το ίδιο κόστος, αν όχι περισσότερο για ένα ακίνητο, απλώς αντί να δίνουν ένα ποσό στην τράπεζα το δίνουν στον πωλητή» αναφέρουν χαρακτηριστικά πηγές της αγοράς στο Business Daily.
Σε ένα πολύ ενδεικτικό παράδειγμα, μια κατοικία που το δεύτερο τρίμηνο του 2023, δηλαδή την περίοδο που ξεκίνησε το «Σπίτι μου» είχε 150.000 ευρώ, το δευτερο τρίμηνο του 2026 θα κόστιζε 200.000 ευρώ, λόγω της αύξησης 25,1%.
Αν το 2023 αγοραστής αποκτούσε το ακίνητο με παραδοσιακό δανεισμό και επιτόκιο 3,53%, θα καλούταν να αποπληρώσει περίπου 225.000 ευρώ μαζί με τους τόκους. Αντιστοίχως, αν κάποιος το αγόραζε το 2026 με τιμή πλέον στις 200.000 ευρώ, μέσω «Σπίτι μου 2», θα καλούταν να αποπληρώσει συνολικά 256.000 ευρώ, δηλαδή 31.000 ευρώ περισσότερα.
Βεβαίως, μια σημαντική παράμετρος είναι πως τα προγράμματα επιδοτούν έως το 90% της αξίας του ακινήτου, έναντι 80% που ισχύει στον παραδοσιακό δανεισμό, επιτρέποντας σε νέους ανθρώπους με λιγότερα ίδια κεφάλαια να προβούν σε αγορά.
Στο ίδιο παράδειγμα, ο πρώτος αγοραστής θα χρειαζόταν τουλάχιστον 30.000 ευρώ προκαταβολή, ενώ ο επιδοτούμενος αγοραστής θα χρειαζόταν 10.000 ευρώ λιγότερα.
Ανησυχίες πως το «Σπίτι μου 3» θα ανεβάσει τις τιμές
Η ζήτηση για κατοικίες που εμπίπτουν στα κριτήρια των επιδοτούμενων προγραμμάτων είναι ήδη μεγάλη και το «Σπίτι μου 3» αναμένεται να την επιταχύνει, παράλληλα όμως η προσφορά επιλέξιμων κατοικιών παραμένει περιορισμένη, γεγονός που αναμένεται να πιέσει τις τιμές των κατοικιών προς τα πάνω, όπως έχει ήδη συμβεί κατά τους προηγούμενους κύκλους του προγράμματος.
Η κατηγορία ακινήτων που αναζητούν οι δικαιούχοι του «Σπίτι μου 3», δηλαδή σπίτια κατασκευασμένα έως το 2007, μεγέθους έως 150 τ.μ. και τιμής έως 300.000 ευρώ (από 250.000 ευρώ που ήταν στο παρελθόν) είναι περίπου οι ίδιες κατοικίες που αναζητούν και οι «παραδοσιακοί» αγοραστές, καθώς η αγοραστική δύναμη των Ελλήνων τοποθετείται ούτως ή άλλως κοντά στις 250.000 ευρώ.
Αυτό σημαίνει πως τα συγκεκριμένα σπίτια δεν συγκεντρώνουν μόνο το ενδιαφέρον των περίπου 16.000 νέων ωφελούμενων, αλλά και ενός μεγάλου τμήματος όσον ενδιαφέρονται να αγοράσουν σπίτι.
Μάλιστα, δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που σκοπεύουν να πουλήσουν μια κατοικία και περιμένουν την έναρξη του προγράμματος, προκειμένου να «χτυπήσουν» υψηλότερη τιμή πώλησης, σχολιάζουν πηγές της αγοράς στο BD.
Την ίδια στιγμή, το απόθεμα επιλέξιμων κατοικιών είναι περιορισμένο, όχι επειδή δεν υπάρχουν σπίτια, αλλά επειδή μεγάλο μέρος τους μένει «κλειστό» ή «μπλοκαρισμένο», για αυτό παράγοντες της αγοράς και ανεξάρτητη φορείς όπως το ΙΟΒΕ τονίζουν πως οποιαδήποτε κυβερνητική πρωτοβουλία για το στεγαστικό πρόβλημα πρέπει να εστιάζει στην αύξηση της προσφοράς, ώστε να μην υπάρξουν περαιτέρω στρεβλώσεις στην αγορά.
Τα διευρυμένα κριτήρια του «Σπίτι μου 3»
Το νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου 3», που υποστηρίζει την αγορά πρώτης κατοικίας μέσω χαμηλότοκων στεγαστικών δανείων, αναμένεται να ανοίξει στις αρχές του 2027, με συνολικό προϋπολογισμό ύψος 2 δισ. ευρώ, εκ των οποίων τα 500 εκατ. θα προέλθουν από τα δάνεια του Ταμείου Ανάκαμψης, 500 εκατ. ευρώ από τα ταμειακά διαθέσιμα που διαθέτει η Ελληνική Αναπτυξιακή Τράπεζα και το υπόλοιπο 1 δισ. θα συμπληρωθεί από τις τράπεζες.
Ανάμεσα στις αλλαγές που προβλέπονται βρίσκεται η αύξηση του ανώτατου ορίου ηλικίας στα 55 έτη, από 50 που ήταν έως σήμερα, διότι η δημιουργία οικογένειας και η δυνατότητα αγοράς κατοικίας έρχεται πλέον αργότερα.
Επιπλέον, η ανώτατη εμπορική αξία του ακινήτου αυξάνεται στις 300.000 ευρώ, από 250.000 που ήταν στο «Σπίτι μου 2», ενώ το μέγιστο ποσό του δανείου αυξάνεται από 190.000 σε 230.000 ευρώ, με το μέγιστο ποσοστό επιδότησης να διατηρείται στο 90%.
Παράλληλα, αυξάνονται τα εισοδηματικά όρια για οικογένειες με παιδιά, από 35.000 ευρώ το ζευγάρι πλέον 5.000 ευρώ κάθε παιδί, σε 7.000 ευρώ το κάθε παιδί, ενώ για μονογονεϊκές οικογένειες τα νέα όρια είναι 39.000 ευρώ πλέον 7.000 ευρώ ανά παιδί πέραν του πρώτου.
Αντιστοίχως αυξάνονται τα όρια των τετραγωνικών μέτρων των επιλέξιμων κατοικιών για οικογένειες με πολλά παιδιά, σε σχέση με το όριο των 150 τ.μ. που ισχύει, με επιπλέον 10 τ.μ. για κάθε τέκνο άνω των τεσσάρων.
Κατά τα άλλα, το όριο παλαιότητας των ακινήτων παραμένει το ίδιο, δηλαδή επιλέξιμες κατοικίες είναι όσες έχουν κατασκευαστεί έως το 2007.
