Να δώσει λύσεις στην επωαζόμενη οικιστική κρίση με τις τιμές των ενοικίων και ανάσες στην αγορά ακινήτων σκοπεύει η κυβέρνηση με δέσμη μέτρων που θα φέρει τον Σεπτέμβριο. Τα μέτρα θα είναι εστιασμένα στις στρεβλώσεις της αγοράς, καθώς στόχος είναι να αντιμετωπιστεί πρωτίστως το φαινόμενο της έλλειψης σπιτιών.
Η κυβέρνηση σχεδιάζει έναν συνδυασμό κινήτρων με φοροελαφρύνσεις για όσους επιλέγουν να διαθέσουν τα ακίνητά τους σε μακροχρόνιες μισθώσεις και αντικινήτρων για τα διαμερίσματα που είναι κενά ή δηλώνονται ως τέτοια, ενοικιαζόμενα με μαύρο χρήμα. Ολες οι προσπάθειες εστιάζουν στην αποκλιμάκωση των τιμών ενοικίασης που θα φέρει η μεγαλύτερη προσφορά και στον τερματισμό του πονοκεφάλου μη ανεύρεσης σπιτιών που αναμένεται να λύσει το «Σπίτι μου 2».
Το πρώτο μέτρο που ετοιμάζεται για το ερχόμενο φθινόπωρο εστιάζει σε περισσότερα από 200.000 (από τα περίπου ένα εκατομμύριο) οικιστικά ακίνητα, τα οποία διατηρούνται κλειστά από τους ιδιοκτήτες τους. Γι’ αυτά έχει αποφασιστεί να αναπροσαρμοστεί ο ΕΝΦΙΑ – δηλαδή να αυξάνεται για όσο διάστημα οι ιδιοκτήτες τους τα διατηρούν εκτός της αγοράς, προφανώς για όσο δεν θα έχουν καμία χρήση, είτε ενοικίαση, είτε πώληση, είτε ιδιοκατοίκηση.
Με τον αυξημένο ΕΝΦΙΑ για τα κλειστά ακίνητα, η κυβέρνηση φιλοδοξεί ότι θα πετύχει δύο στόχους. Ο πρώτος είναι η διάθεση περισσότερων σπιτιών για ενοικίαση ή και για πώληση (θυμίζουμε ότι παράγοντες της κτηματομεσιτικής αγοράς εκτιμούν ότι οι καλπάζουσες τιμές των ενοικίων, απόρροια του περιορισμένου αποθέματος ακινήτων, μπορούν να εξορθολογιστούν αν σε αυτή διατεθούν περίπου 100.000 κατοικίες), ενώ ο δεύτερος είναι η καταπολέμηση της διακίνησης μαύρου χρήματος.
Να αποθαρρυνθούν δηλαδή οι ιδιοκτήτες ακινήτων που φοροδιαφεύγουν ενοικιάζοντας διαμερίσματα χωρίς να τα δηλώνουν στην Εφορία. Κι αυτό γιατί η είσπραξη μαύρων χρημάτων από ενοίκια πλέον δεν θα αποτελεί κίνητρο για φοροδιαφυγή, καθώς όσα κερδίζονται από τη μη δήλωση των εισπραχθέντων ενοικίων θα πληρώνονται στον αυξημένο ΕΝΦΙΑ που θα εφαρμόζεται στα κλειστά ακίνητα.
Πόσα είναι τα κενά σπίτια
Το γεγονός ότι η κυβέρνηση εστιάζει σε πρώτη φάση στα κλειστά σπίτια δεν είναι τυχαίο αν αναλογιστεί κανείς ότι η Ελλάδα διαθέτει ένα από τα υψηλότερα ποσοστά κενών κατοικιών σε ολόκληρη την Ευρώπη. Ερευνα του Ινστιτούτου Eteron υπολογίζει ότι μετά τη δεκαετή κρίση στη χώρα το ένα στα τέσσερα διαμερίσματα στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας βγήκε εκτός αγοράς και παραμένει ως σήμερα κενό. Σήμερα, στην Ελλάδα υπάρχουν περισσότερα από 6,5 εκατομμύρια οικιστικής χρήσης ακίνητα, εκ των οποίων το Eteron διαπιστώνει ότι το 1 εκατομμύριο είναι κλειστά και αναξιοποίητα. Τα περισσότερα εξ αυτών, περίπου 550.000, βρίσκονται στην Αττική, ενώ περισσότερα από 120.000 κλειστά σπίτια βρίσκονται στη Θεσσαλονίκη, σύμφωνα με στοιχεία παραγόντων της κτηματομεσιτικής αγοράς.
Κυβερνητικές πηγές, ωστόσο, κατεβάζουν την εκτίμηση για τα κλειστά ακίνητα στα περίπου 200.000, καθώς στα παραπάνω κενά συνυπολογίζονται και κατοικίες οι οποίες είναι στον αέρα έπειτα από αποποιήσεις κληρονομιάς (αυτά μόνο εκτιμώνται σε περισσότερα από 450.000), αμφισβητούμενες ιδιοκτησίες μετά από κληρονομιές, αλλά και κατασχεμένες ή δεσμευμένες από funds, οι οποίες μεταφέρονται μέσω πακέτων από το ένα fund στο άλλο.
Τα κενά οικιστικά ακίνητα που απομένουν, αφαιρώντας τις παραπάνω κατηγορίες και για τα οποία οι ιδιοκτήτες αναμένεται να κληθούν να επιλέξουν αν θα τα διαθέσουν για μίσθωση ή θα πληρώσουν αυξημένο ΕΝΦΙΑ, είναι αυτά που μένουν κλειστά, καθώς οι ιδιοκτήτες τους δεν θέλουν ή αδυνατούν να τα ενοικιάσουν ή να τα χρησιμοποιήσουν ως κατοικία.
Οι κατοικίες που ανήκουν σε ιδιώτες και χρήζουν ανακαίνισης αποτελούν το μεγαλύτερο ποσοστό των κενών κατοικιών (υπολογίζεται ότι ξεπερνούν το 70%-80%), όμως από την αγορά λείπουν χιλιάδες ακίνητα, τα οποία ανήκουν είτε σε ιδρύματα (συχνά καταλήγουν εκεί ως κληροδοτήματα), είτε σε δημόσιους φορείς. Αυτά συνήθως παραμένουν αναξιοποίητα λόγω δυσκίνητων, δαιδαλωδών διαδικασιών που απαιτούν σειρά αποφάσεων από επιτροπές και φορείς για να συντηρηθούν και να διατεθούν προς αξιοποίηση. Εκτιμάται ότι αυτά τα ακίνητα μπορεί να αγγίζουν ή και να ξεπερνούν τα 100.000.
Το «Σπίτι μου 2»
Την ίδια ώρα η αγορά βρίσκεται σε κατάσταση αναμονής για την ανακοίνωση του δεύτερου κύκλου του προγράμματος «Σπίτι μου» στις αρχές του φθινοπώρου. Το πρόγραμμα επιδότησης επιτοκίου για την αγορά πρώτης κατοικίας που αναμένεται δεν διπλασιάζει μόνο το διατιθέμενο ποσό, αλλά διευρύνει και τα ηλικιακά όρια των υποψήφιων αγοραστών, κατεβάζοντας παράλληλα τα όρια ηλικίας των πωλούμενων οικοδομών. Είναι λογικές, λοιπόν, οι αυξημένες προσδοκίες που έχει δημιουργήσει η αναμονή της ανακοίνωσης του προγράμματος τόσο στους αγοραστές όσο και τους πωλητές.
Πηγές της αγοράς σχολιάζουν ότι ενώ στον πρώτο κύκλο του προγράμματος η ζήτηση διατηρήθηκε σε μέτρια επίπεδα και έμεινε ανικανοποίητη, εν πολλοίς, από τη χαμηλή προς πώληση προσφορά κατοικιών, αυτό είναι κάτι που αναμένεται να αλλάξει. Είναι τα 2 δισ. ευρώ των διαθέσιμων κονδυλίων, αλλά και το γεγονός ότι θα μειωθούν δραματικά οι περιορισμοί στα επιλέξιμα ακίνητα, αλλά κυρίως η ταυτότητα των αγοραστών που κάνει τη διαφορά. Το «Σπίτι μου 2», για το οποίο βρίσκονται σε φάση ολοκλήρωσης οι διαπραγματεύσεις του υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Νίκου Παπαθανάση με τις ευρωπαϊκές αρχές, θα παρέχει προνομιακά (σχεδόν άτοκα) δάνεια σε 30.000 ζευγάρια για να αγοράσουν πρώτη κατοικία, ενώ θα περιλαμβάνει και τα ζευγάρια ηλικίας 40-50 ετών που είχαν αποκλειστεί από τον πρώτο κύκλο και τα οποία θεωρείται ότι θα δώσουν ζωή στο πρόγραμμα λόγω της μεγαλύτερης οικονομικής δύναμης που έχουν.
Ο δεύτερος κύκλος του προγράμματος, λοιπόν, οι λεπτομέρειες για τον οποίο αναμένεται να ανακοινωθούν στην ομιλία του πρωθυπουργού Κυριάκου Μητσοτάκη στη ΔΕΘ, θα αφορά δικαιούχους ηλικίας από 25 έως 50 ετών εφόσον καλύπτουν τα απαραίτητα εισοδηματικά κριτήρια (οι δικαιούχοι θα πρέπει να έχουν ατομικό εισόδημα από 10.000 έως 16.000 ευρώ, οικογενειακό εισόδημα έως 24.000 ευρώ, ενώ για τις μονογονεϊκές οικογένειες το εισόδημα πρέπει να αγγίζει τα 27.000 ευρώ). Παράλληλα, προβλέπεται προσαύξηση των ορίων κατά 3.000 ευρώ για κάθε παιδί, ενώ ειδικά για τις μονογονεϊκές οικογένειες υπάρχει προσαύξηση κατά 3.000 ευρώ για κάθε παιδί μετά το πρώτο.
Χωρίς εγγυητή
Αυτό που αναμένεται να αλλάξει, επίσης, με σκοπό να υπάρξει μεγαλύτερη προσφορά κατοικιών είναι τα επιλέξιμα ακίνητα αυτά καθαυτά, τα οποία στον πρώτο κύκλο έπρεπε να έχουν αξία ως 200.000 ευρώ, επιφάνεια έως 150 τ.μ. και έτος κατασκευής έως το 2007. Το δάνειο μπορεί να φτάσει κατ’ ανώτατο όριο τα 150.000 ευρώ, καλύπτει έως το 90% της αξίας του ακινήτου και έχει διάρκεια αποπληρωμής μέχρι 30 έτη, με το τελικό επιτόκιο να είναι euribor (τριμήνου) +1%. Το δάνειο θα μετατρέπεται σε άτοκο και για όσα ζευγάρια αποκτήσουν 3 ή και περισσότερα παιδιά κατά τη διάρκεια αποπληρωμής του, ενώ πλέον δεν απαιτείται εγγυητής για την έγκρισή του.
Με τις νέες προϋποθέσεις που θα ισχύουν στον δεύτερο κύκλο του προγράμματος «Σπίτι μου» θεωρείται ότι θα αποφευχθούν οι στρεβλώσεις που προκάλεσε στην αγορά ο πρώτος, καθώς λόγω των περιορισμών στα επιλέξιμα ακίνητα και των μικρών χρονικών περιθωρίων βρέθηκαν σχεδόν εν μια νυκτί σπίτια που πωλούνταν αντί 70.000-80.000 ευρώ να δίνονται με τιμή που έφτανε ως και τα 200.000 ευρώ στην Αθήνα. Βεβαίως, το πρόγραμμα αναμένεται ότι θα αυξήσει τη ζήτηση στα ακίνητα (ιδιαίτερα στην Αττική) και άρα θα βοηθήσει στη διατήρηση των υψηλών τιμών, από την άλλη όμως θα είναι ανεβασμένη και η προσφορά.
Νέα φορολογικά κίνητρα
Στην εξάλειψη των στρεβλώσεων, αλλά και στην αύξηση του προσφερόμενου αποθέματος ακινήτων για μακροχρόνια ενοικίαση στοχεύει και μια σειρά μέτρων που εξετάζονται από το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης για το αμέσως επόμενο χρονικό διάστημα.
Σε αυτά περιλαμβάνονται (εκτός της προαναφερθείσας αύξησης του ΕΝΦΙΑ για τα κλειστά ακίνητα) φοροελαφρύνσεις για όσους επιλέγουν να διαθέσουν τις ιδιοκτησίες τους για μακροχρόνια μίσθωση, αλλά και η έναρξη λειτουργίας του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων.
Σε ό,τι αφορά το τελευταίο, η νέα ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία ως το τέλος του έτους (ολοκληρώνεται τον Σεπτέμβριο και συνδέεται με το Κτηματολόγιο), περιλαμβάνοντας τις πλήρεις «ταυτότητες» της ακίνητης περιουσίας των φορολογουμένων. Μεταξύ αυτών, το Μητρώο θα περιέχει καταγεγραμμένα τα χαρακτηριστικά των ακινήτων, όπως η θέση και το είδος τους, η επιφάνεια, το αν πρόκειται για ολοκληρωμένη ή ημιτελή οικοδομή, τα ποσοστά συνιδιοκτησίας, αλλά κυρίως το εάν είναι νοικιασμένα ή δωρεάν παραχωρημένα, με τα ποσά των μισθωμάτων και τα στοιχεία των ενοικιαστών.
Με τα στοιχεία να αντλούνται από το Κτηματολόγιο, από το Ε2 των φορολογικών δηλώσεων (σε αυτό καταγράφονται τα εισοδήματα από μισθώματα), καθώς και την πλατφόρμα της ΑΑΔΕ για τα μισθωτήρια ακινήτων, το ριζοσπαστικό είναι ότι στο Μητρώο θα έχουν πρόσβαση και οι ενοικιαστές, οι οποίοι θα πρέπει να δηλώσουν τα ακίνητα που μισθώνουν με τα ποσά που πληρώνουν και να επισημάνουν όποιες αποκλίσεις παρατηρούν.
Με τη διασταύρωση των στοιχείων των μισθωμένων -δηλωμένων- ακινήτων η ΑΑΔΕ θα μπορεί να ενημερώνεται για τα ποσά των ενοικίων που δηλώνονται και εισπράττονται, ενώ θεωρείται ότι θα αποτελέσει ένα «όπλο» ακόμα στον εντοπισμό όσων μισθώνουν αδήλωτα ακίνητα ή δηλώνουν μικρότερα μισθώματα από τα πραγματικά.
Επιπλέον, καθώς αυξάνεται η πίεση που προκαλεί στα εισοδήματα η άνοδος των ενοικίων (συνεπεία της έλλειψης ακινήτων που διατίθενται σε μακροχρόνια μίσθωση και η υπερδραστηριότητα στη βραχυχρόνια) η κυβέρνηση εξετάζει μια σειρά μέτρων που θα ωθήσουν την αγορά σε διόρθωση των τιμών των μισθωμάτων.
Το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης στοχεύει να εξισορροπήσει τις τιμές ενοικίασης αυξάνοντας την προσφορά ακινήτων σε αυτόν τον τομέα αγοράς. Πρόκειται για ένα πρόβλημα που είναι πανευρωπαϊκό και έχει κάνει την εμφάνισή του στο κέντρο της ελληνικής πρωτεύουσας, σε νησιά και σε όλους τους τουριστικούς προορισμούς της χώρας, όπου οι πολίτες (νέα ζευγάρια, γιατροί, αστυνομικοί ή δάσκαλοι που παίρνουν μετάθεση κ.ά.) πλέον δεν βρίσκουν προσιτή -ή δεν βρίσκουν καθόλου- στέγη. Το ιδανικό σενάριο θα ήταν τα μέτρα να εστιάσουν σε κίνητρα για μακροχρόνια μίσθωση ενός ακινήτου και όχι στις δρακόντειες απαγορεύσεις στις βραχυχρόνιες, οι οποίες έχουν τον κίνδυνο να καταπέσουν δικαστικά και δεν φαίνεται να λύνουν το πρόβλημα πουθενά, ούτε σε άλλες χώρες που έχουν ανάλογο πρόβλημα λόγω υπερτουρισμού (Ισπανία κ.ά.).
Προσώρας δείχνουν να έχουν προβάδισμα περισσότερο τα μέτρα που θα παρέχουν κίνητρα προς τους ιδιοκτήτες για να τα διαθέσουν στη μακροχρόνια μίσθωση. Στο τραπέζι έχουν πέσει προτάσεις όπως οι εκπτώσεις στον φόρο για ενοίκιο πρώτης κατοικίας ή και στους τόκους για στεγαστικά δάνεια, αν και δεν δείχνουν να προκρίνονται λόγω του μεγάλου αριθμού των δυνητικά δικαιούχων που θα περιόριζαν δραματικά το πραγματικό όφελος γι’ αυτούς για δημοσιονομικούς λόγους.
Σε πρώτο πλάνο, λοιπόν, ανάμεσα στα μέτρα που εξετάζει η κυβέρνηση είναι η μείωση φόρου στις μακροχρόνιες μισθώσεις. Εδώ εξετάζεται η υιοθέτηση μιας ορθολογικής φορολογικής κλιμάκωσης για μισθώματα από τις 10.000 ή τα 12.000 ευρώ και ως 15.000 ή και 20.0000 ευρώ τον χρόνο, καταργώντας το σημερινό σύστημα, βάσει του οποίου από το πρώτο ευρώ ο φόρος από 15% εκτινάσσεται στο 35% μετά τα 12.000 ευρώ.
Η κατάργηση αυτού του συστήματος εκτιμάται ότι θα φέρει επιπλέον έσοδα στα δημόσια ταμεία, καθώς θα οδηγήσει σε μείωση της φοροαποφυγής, αφού το σημερινό σύστημα ουσιαστικά αποτελεί κίνητρο να δηλώνουν πολλοί έσοδα από μισθώματα μικρότερα των 12.000 ευρώ, καθώς σε κάθε ευρώ πάνω από 1.000 ευρώ τον μήνα θα πρέπει ο ιδιοκτήτης να πληρώνει το 1/3 αντί το 1/6 που ισχύει για κάτω από 12.000 ευρώ τον χρόνο.
