Παρά τη δυναμική επιστροφή της οικοδομικής δραστηριότητας τα τελευταία χρόνια, αυτή εξακολουθεί να απέχει σημαντικά από τα επίπεδα που καταγράφονταν πριν από την οικονομική κρίση. Οι οικοδομικές άδειες εκτιμάται ότι μπορούν να προσεγγίσουν τις 31.000 έως το τέλος του 2026, ωστόσο ακόμη και σε αυτό το επίπεδο θα παραμένουν περίπου 61% λιγότερες από τις 79.400 άδειες του 2007. Η απόσταση αυτή αποτυπώνει το μέγεθος της κατάρρευσης που προηγήθηκε, αλλά και τα «βαρίδια» που εξακολουθούν να περιορίζουν την ταχύτερη ανάπτυξη ενός νέου οικοδομικού αποθέματος.
Στο υψηλό κόστος κατασκευής, την έλλειψη εργατικών χεριών, τα επιτόκια και τη συμπίεση του διαθέσιμου εισοδήματος προστέθηκε το τελευταίο διάστημα και ένας ακόμη παράγοντας, η πολεοδομική και νομική αβεβαιότητα που προκάλεσε η υπόθεση του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για τα μπόνους δόμησης δημιούργησαν ένα σύνθετο περιβάλλον για κατασκευαστές, επενδυτές και μηχανικούς, επηρεάζοντας τον σχεδιασμό νέων έργων και δημιουργώντας εκκρεμότητες για οικοδομικές άδειες που είχαν ήδη εκδοθεί.
Tην ίδια στιγμή, οι τιμές των κατοικιών έχουν κινηθεί με σαφώς ταχύτερους ρυθμούς σε σχέση με την παραγωγή νέων ακινήτων. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με ανάλυση του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου, Επίτιμου Προέδρου του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, πρώην Ορκωτού Εκτιμητή και Επιστημονικού Συμβούλου της SOLUM Property Solutions, στην Αθήνα οι ονομαστικές τιμές των νέων κατοικιών έχουν ήδη ξεπεράσει τα επίπεδα του 2007, ενώ η οικοδομική δραστηριότητα, παρά την ανάκαμψή της, αντιστοιχεί ακόμη σε ένα μέρος μόνο εκείνης της περιόδου.
Από τις 79.400 άδειες στην κατάρρευση της οικοδομής
Η διαδρομή των τελευταίων σχεδόν δύο δεκαετιών δείχνει πόσο βαθιά ήταν η κρίση που πέρασε ο κατασκευαστικός κλάδος. Το 2007 είχαν εκδοθεί 79.400 οικοδομικές άδειες, το υψηλότερο επίπεδο της περιόδου που εξετάζει η SOLUM Property Solutions στην ανάλυσή της για την αγορά ακινήτων στα τέλη του 2026.
Η πτώση άρχισε σχεδόν αμέσως, συγκεκριμένα το 2008 οι άδειες περιορίστηκαν στις 66.740, το 2009 στις 50.982, ενώ μετά την πρόσκαιρη άνοδο στις 52.000 το 2010 ακολούθησε απότομη καθίζηση. Το 2011 εκδόθηκαν 36.075 άδειες, το 2012 μόλις 22.836 και το 2013 16.416. Το 2014 και το 2015 η δραστηριότητα είχε πλέον υποχωρήσει κοντά στις 13.000 άδειες ετησίως.
Το χαμηλότερο σημείο καταγράφηκε το 2016, με μόλις 12.641 άδειες. Σε σύγκριση με το 2007, η πτώση άγγιξε το 84%, καθώς μέσα σε εννέα χρόνια χάθηκαν περισσότερες από 66.000 άδειες σε ετήσια βάση.
Η μεγάλη επιστροφή από το 2017
Η αλλαγή κατεύθυνσης ξεκίνησε το 2017. Οι άδειες αυξήθηκαν στις 13.785, το 2018 στις 15.180, το 2019 στις 17.229 και το 2020 στις 18.768. Από το 2021 η ανάκαμψη επιταχύνθηκε, με 23.807 άδειες, για να ακολουθήσουν 24.913 το 2022 και 26.698 το 2023.
Το 2024 αποτέλεσε ένα ακόμη ορόσημο, καθώς οι άδειες ξεπέρασαν ξανά τις 30.000 και διαμορφώθηκαν στις 30.678. Το 2025 ακολούθησε μικρή υποχώρηση στις 29.940, χωρίς όμως να ανατρέπεται η συνολική ανοδική πορεία. Είναι χαρακτηριστικό ότι μεταξύ 2017 και 2025 ο αριθμός των αδειών αυξήθηκε κατά περίπου 117%, έχοντας δηλαδή υπερδιπλασιαστεί μέσα σε οκτώ χρόνια.
Για το 2026, η SOLUM εκτιμά ότι η οικοδομική δραστηριότητα μπορεί να κινηθεί κοντά στις 31.000 άδειες, με τα διαθέσιμα στοιχεία να παραμένουν προσωρινά. Εάν η πρόβλεψη επιβεβαιωθεί, θα πρόκειται για την υψηλότερη επίδοση της περιόδου ανάκαμψης μετά την κρίση. Παρά τη θεαματική επιστροφή, όμως, οι 31.000 άδειες αντιστοιχούν μόλις στο 39% περίπου των 79.400 αδειών του 2007. Με άλλα λόγια, η οικοδομική δραστηριότητα θα εξακολουθεί να βρίσκεται περίπου 61% χαμηλότερα από τα προ κρίσης επίπεδα.
Το «φρένο» του ΝΟΚ και η αβεβαιότητα στην αγορά
Στα προβλήματα που αντιμετωπίζει η οικοδομή προστέθηκε το τελευταίο διάστημα και η αναστάτωση γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό. Οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για τα πολεοδομικά μπόνους του ΝΟΚ δημιούργησαν ένα νέο τοπίο αβεβαιότητας, καθώς για μεγάλο χρονικό διάστημα κατασκευαστές, μηχανικοί και επενδυτές δεν είχαν καθαρή εικόνα για το τι μπορούσε να χτιστεί και υπό ποιες προϋποθέσεις.
Σχεδόν δύο χρόνια μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ, εξακολουθούν να υπάρχουν ανοιχτά μέτωπα που αφορούν εκατοντάδες οικοδομικά έργα και επενδύσεις σημαντικού ύψους. Η κυβέρνηση επιχείρησε να αντιμετωπίσει το πρόβλημα μέσω του Προεδρικού Διατάγματος 94/2025 και του μηχανισμού του «περιβαλλοντικού ισοδυνάμου», ωστόσο κρίσιμα ζητήματα εξακολουθούν να βρίσκονται ενώπιον της Δικαιοσύνης.
Η αγορά αναμένει, μεταξύ άλλων, την κρίση της Ολομέλειας του ΣτΕ επί των προσφυγών δήμων κατά του Προεδρικού Διατάγματος, ενώ ανοιχτές παραμένουν και υποθέσεις που αφορούν πατάρια, σοφίτες και επεκτάσεις υπογείων. Παράλληλα, κατασκευαστικές εταιρείες έχουν προσφύγει και στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου.
Η παρατεταμένη αυτή εκκρεμότητα έχει πρακτικές συνέπειες. Όταν δεν υπάρχει πλήρης βεβαιότητα για τους όρους δόμησης ή για την τύχη μιας άδειας, η λήψη επενδυτικών αποφάσεων γίνεται δυσκολότερη, ενώ αυξάνεται το ρίσκο για έργα που απαιτούν σημαντικά κεφάλαια και πολυετή σχεδιασμό.
Κόστος, εργατικά χέρια και επιτόκια
Ο ΝΟΚ, πάντως, αποτελεί μόνο ένα κομμάτι του προβλήματος. Ένα ακόμη σημαντικό ζήτημα αποτελεί το υψηλό κόστος κατασκευής, το οποίο σε συνδυασμό με τις πιέσεις στο κόστος ενέργειας και μεταφορών ανεβάζει τον λογαριασμό κάθε νέας ανάπτυξης. Ταυτόχρονα, η έλλειψη εργατικού δυναμικού στον κατασκευαστικό κλάδο δυσκολεύει την ταχεία υλοποίηση νέων έργων και επιβαρύνει περαιτέρω το κόστος.
Στην ίδια εξίσωση μπαίνουν τα επιτόκια, που μπορούν να αποθαρρύνουν τόσο τους υποψήφιους αγοραστές όσο και τους επενδυτές, αλλά και το αυξημένο κόστος ζωής, το οποίο περιορίζει τις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών. Το δημογραφικό, η βραχυχρόνια μίσθωση και οι διεθνείς οικονομικές και γεωπολιτικές εξελίξεις συμπληρώνουν το παζλ των παραγόντων που επηρεάζουν την αγορά.
Οι τιμές έτρεξαν γρηγορότερα από την οικοδομή
Η πιο χαρακτηριστική εικόνα των ανισορροπιών προκύπτει από τη σύγκριση των οικοδομικών αδειών με τις τιμές των κατοικιών. Στην Αθήνα, οι ονομαστικές τιμές έχουν ήδη καλύψει πλήρως τις απώλειες της κρίσης. Στις νέες κατοικίες ηλικίας έως πέντε ετών, ο σχετικός δείκτης διαμορφώθηκε στο 116,1 το πρώτο τρίμηνο του 2026, με βάση το 100 του 2007. Οι τιμές βρίσκονται δηλαδή περίπου 16,1% υψηλότερα από το 2007.
Στη Θεσσαλονίκη οι νέες κατοικίες βρίσκονται επίσης περίπου 2,2% πάνω από το 2007, ενώ στις άλλες μεγάλες πόλεις η απόσταση από τα προ κρίσης επίπεδα έχει περιοριστεί σημαντικά.
Διαμορφώνεται έτσι ένα παράδοξο: ενώ οι τιμές έχουν επιστρέψει ή ξεπεράσει εκείνες του 2007, η παραγωγή νέου οικοδομικού αποθέματος παραμένει πολύ χαμηλότερη. Η ζήτηση και οι αξίες ανέκαμψαν, δηλαδή, πολύ ταχύτερα από την προσφορά.
Τα κλειστά ακίνητα και η άλλη πλευρά του στεγαστικού
Το πρόβλημα της περιορισμένης προσφοράς δεν αφορά μόνο το πόσα καινούργια σπίτια χτίζονται. Ένα μεγάλο κομμάτι του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος παραμένει εκτός αγοράς.
Η SOLUM επισημαίνει τον μεγάλο αριθμό κλειστών διαμερισμάτων που βρίσκονται σε τράπεζες, εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων και επενδυτικά κεφάλαια, καθώς και κατοικίες που δεν διατίθενται από τους ιδιοκτήτες τους, μεταξύ άλλων επειδή χρειάζονται σημαντικές δαπάνες ανακαίνισης. Επιπλέον, ακίνητα που έχουν περιέλθει στο Δημόσιο λόγω αποποιήσεων κληρονομιάς παραμένουν επίσης κλειστά.
Την πίεση ενισχύει και η γεωγραφική συγκέντρωση της ζήτησης. Η μετακίνηση πληθυσμού προς την Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη, τις πανεπιστημιακές πόλεις και τους τουριστικούς προορισμούς αυξάνει τις ανάγκες για κατοικία στις συγκεκριμένες περιοχές και πιέζει ανοδικά τιμές και ενοίκια.
Η ανακαίνιση ως δεύτερη πηγή προσφοράς
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η αύξηση της προσφοράς δεν μπορεί να στηριχθεί αποκλειστικά στη νέα οικοδομή. Κρίσιμο ρόλο μπορεί να παίξει η επιστροφή του παλαιού κτιριακού αποθέματος στην αγορά, μέσω ανακαινίσεων και ενεργειακών αναβαθμίσεων.
Ήδη, αρκετοί αγοραστές που αδυνατούν να αποκτήσουν νεόδμητο διαμέρισμα στρέφονται σε παλαιότερα ακίνητα χαμηλότερης τιμής, τα οποία ανακαινίζουν. Παράλληλα, προγράμματα που ενισχύουν την ανακαίνιση, την αλλαγή χρήσης και τη φορολογική στήριξη των ιδιοκτητών μπορούν να αυξήσουν την προσφορά. Αντίθετα, η ενίσχυση αποκλειστικά της ζήτησης, χωρίς αντίστοιχη αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών, μπορεί να οδηγήσει σε νέες αυξήσεις τιμών.
