∆ιαρκώς ανοδικά κινείται η βραχυχρόνια µίσθωση στην Ελλάδα, καθώς τον Ιούλιο κατέγραψε µία από τις κορυφαίες επιδόσεις στην Ευρώπη, µε το έσοδο ανά διαθέσιµο δωµάτιο (RevPAR) να αυξάνεται κατά 14,3% σε ετήσια βάση και να διαµορφώνεται στα 142,80 ευρώ. Τα στοιχεία της AirDNA (πλατφόρµα ανάλυσης δεδοµένων της Airbnb) για τον Ιούλιο αποτυπώνουν µία αγορά που αλλάζει δοµή: η προσφορά περιορίζεται, η ζήτηση παραµένει ανοδική, οι τιµές αυξάνονται και η πληρότητα ενισχύεται. Η εξέλιξη αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον για την τουριστική οικονοµία και το real estate, καθώς δείχνει ότι η συρρίκνωση του αριθµού των διαθέσιµων καταλυµάτων δεν µεταφράζεται µέχρι στιγµής σε απώλεια εσόδων. Αντίθετα, συνοδεύεται από υψηλότερες αποδόσεις ανά διαθέσιµη νύχτα.
Πώς κινείται η βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα
Τον Ιούλιο τα διαθέσιµα καταλύµατα για βραχυχρόνια µίσθωση στην Ελλάδα µειώθηκαν κατά 2% σε σχέση µε τον ίδιο µήνα του 2025. Η AirDNA συνδέει την υποχώρηση µε τις ρυθµίσεις που εφαρµόστηκαν από τον Οκτώβριο του 2025 και είχαν ως στόχο την αναβάθµιση της ποιότητας του διαθέσιµου αποθέµατος. Την ίδια στιγµή, όµως, οι διανυκτερεύσεις αυξήθηκαν κατά 1,9%, φτάνοντας τα 2.680.000. Η εξέλιξη αυτή δηµιουργεί έναν ιδιαίτερα ευνοϊκό συσχετισµό για τα καταλύµατα που παραµένουν στην αγορά. Λιγότερες µονάδες ανταγωνίζονται για περισσότερη ζήτηση, µε αποτέλεσµα η πληρότητα να αυξηθεί κατά µία ποσοστιαία µονάδα, στο 71,3%. Η εικόνα διαφοροποιείται αισθητά από την ευρωπαϊκή αγορά. Σε επίπεδο Ευρώπης, τα διαθέσιµα καταλύµατα αυξήθηκαν κατά 1,9% τον Ιούλιο, ενώ η ζήτηση αυξήθηκε µόλις 0,8%. Η µέση πληρότητα υποχώρησε έτσι κατά 0,3 ποσοστιαίες µονάδες, στο 69,2%. Η ελληνική αγορά, συνεπώς, κινείται με διαφορετική δυναµική: η περιορισµένη προσφορά λειτουργεί ως µοχλός στήριξης της πληρότητας και, κατ’ επέκταση, των εσόδων.
Τα στοιχεία
Το δεύτερο σκέλος της εικόνας είναι ακόµη πιο εντυπωσιακό. Η µέση ηµερήσια τιµή (ADR) στη βραχυχρόνια µίσθωση αυξήθηκε στην Ελλάδα κατά 12,8% τον Ιούλιο, φτάνοντας τα 200,35 ευρώ. Η αύξηση είναι πολύ υψηλό τερη από τον ευρωπαϊκό µέσο όρο του 8,2%, ενώ η µέση τιµή στην Ευρώπη διαµορφώθηκε στα 159,20 ευρώ. Ο συνδυασµός της ανόδου των τιµών µε την υψηλότερη πληρότητα οδήγησε το RevPAR στα 142,8 ευρώ, αυξηµένο κατά 14,3% σε σχέση µε πέρυσι. Για την αγορά, το στοιχείο αυτό έχει µεγαλύτερη σηµασία από µία απλή άνοδο των τιµών. Το RevPAR αποτυπώνει την απόδοση του διαθέσιµου αποθέµατος και συνεπώς δείχνει κατά πόσο η αγορά µπορεί να παράγει περισσότερα έσοδα από κάθε διαθέσιµη νύχτα. Η Ελλάδα εµφανίζει ισχυρή επίδοση και σε αυτόν τον δείκτη, σε µια περίοδο κατά την οποία η βραχυχρόνια µίσθωση βρίσκεται σε διαδικασία εξορθολογισµού και αυξηµένου ρυθµιστικού ελέγχου. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η ανάλυση της AirDNA για την προέλευση της ανόδου των τιµών.
Στην Ελλάδα, το ADR αυξήθηκε κατά 12,8%, ενώ ο Repeat Rent Index, ο οποίος παρακολουθεί την εξέλιξη των τιµών στα ίδια καταλύµατα, αυξήθηκε κατά 7,8%. Η διαφορά µεταξύ των δύο δεικτών δείχνει ότι σηµαντικό µέρος της αύξησης του µέσου ADR συνδέεται µε τη µεταβολή της σύνθεσης της αγοράς. ∆ηλαδή, δεν αυξάνουν απλώς τις τιµές τους οι ίδιοι ιδιοκτήτες. Η αποχώρηση καταλυµάτων χαµηλότερης ποιότητας και η διαφορετική σύνθεση του διαθέσιµου αποθέµατος ανεβάζουν και τον µέσο όρο της αγοράς. Πρόκειται για εξέλιξη που συνδέεται άµεσα µε τον στόχο των ρυθµίσεων του Οκτωβρίου 2025: µικρότερη αγορά ως προς τον αριθµό των καταλυµάτων, αλλά υψηλότερης ποιότητας και µεγαλύτερης οικονοµικής απόδοσης.
Προτιμούν τα premium
Η αλλαγή δεν αφορά µόνο το µέγεθος της αγοράς αλλά και το ποιοτικό της προφίλ. Τα στοιχεία της AirDNA δείχνουν ότι οι µεγαλύτερες αυξήσεις Αύξηση τιµών 12,8% στη βραχυχρόνια µίσθωση τον Ιούλιο στην πληρότητα καταγράφονται στα υψηλότερα price tiers. Στα luxury καταλύµατα η πληρότητα αυξήθηκε κατά 4,8 ποσοστιαίες µονάδες, στο 48,75%, ενώ στα upscale κατά 4 µονάδες, στο 56,39%. Τα budget καταλύµατα εξακολουθούν να εµφανίζουν την υψηλότερη συνολική πληρότητα, στο 59,2%, όµως η αύξηση σε ετήσια βάση περιορίστηκε σε µόλις 0,5 ποσοστιαία µονάδα. Η εξέλιξη δείχνει ότι η ζήτηση στην ελληνική βραχυχρόνια µίσθωση δεν πιέζεται απλώς προς φθηνότερες επιλογές. Αντίθετα, οι υψηλότερες κατηγορίες εµφανίζουν ισχυρότερη βελτίωση στην πληρότητα, δηµιουργώντας ένα πιο ενδιαφέρον περιβάλλον για επενδύσεις σε ποιοτικότερο τουριστικό απόθεµα.
Το μεγάλο στοίχημα
Η εικόνα του Ιουλίου αποκτά ακόµη µεγαλύτερο ενδιαφέρον ενόψει της φθινοπωρινής περιόδου. Η AirDNA καταγράφει ισχυρό pacing για την ευρωπαϊκή αγορά τον Σεπτέµβριο και τον Οκτώβριο. Οι διανυκτερεύσεις ζήτησης για τον Σεπτέµβριο κινούνται 6,9% υψηλότερα από πέρυσι και για τον Οκτώβριο 6%. Την ίδια στιγµή, το ADR των ήδη καταγεγραµµένων κρατήσεων φτάνει τα 152,34 ευρώ τον Σεπτέµβριο, αυξηµένο κατά 12,9%, και τα 148,58 ευρώ τον Οκτώβριο, αυξηµένο κατά 14,3%. Το RevPAR κινείται αντίστοιχα 16,9% υψηλότερα τον Σεπτέµβριο και 15,9% τον Οκτώβριο. Για την ελληνική αγορά, η εξέλιξη αυτή δηµιουργεί ένα κρίσιµο ερώτηµα: κατά πόσο η σηµερινή βελτίωση των εσόδων µπορεί να αποκτήσει πιο µόνιµα χαρακτηριστικά. Η µέχρι τώρα εικόνα δείχνει ότι η µείωση του αριθµού των καταλυµάτων δεν έχει οδηγήσει σε αντίστοιχη µείωση της οικονοµικής δραστηριότητας. Αντίθετα, η αγορά φαίνεται να περνά σε ένα µοντέλο µε μικρότερη προσφορά, υψηλότερες τιμές, ισχυρότερη πληρότητα και μεγαλύτερη έμφαση στην ποιότητα.
Για τους επενδυτές του τουριστικού real estate, αυτή είναι ίσως η σηµαντικότερη παράµετρος των στοιχείων της AirDNA: η αξία δεν φαίνεται πλέον να βρίσκεται µόνο στην αύξηση του αριθµού των καταλυµάτων, αλλά στην απόδοση και την ποιότητα του αποθέµατος που παραµένει στην αγορά.
