Η Ελλάδα αναδεικνύεται στον ελκυστικότερο προορισμό για ξενοδοχειακές επενδύσεις στην Ευρώπη, αφήνοντας πίσω παραδοσιακές αγορές όπως η Ιταλία, η Ισπανία και η Γαλλία και επιβεβαιώνοντας ότι βρίσκεται πλέον στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος των μεγαλύτερων διεθνών επενδυτικών κεφαλαίων.
Τα συμπεράσματα της έρευνας IHIF EMEA Pulse Check, που παρουσιάστηκαν χθες, σε συνέντευξη τύπου από το Hospitality Investor της Questex, ενόψει του συνεδρίου Real Estate & Resorts (R&R) τον Νοέμβριο, καταγράφουν μια εντυπωσιακή μεταστροφή της διεθνούς επενδυτικής κοινότητας. Η Ελλάδα συγκεντρώνει το 43% των προτιμήσεων ως ο κορυφαίος προορισμός για ξενοδοχειακές επενδύσεις στην Ευρώπη, έναντι 29% της Ιταλίας, ενώ Ισπανία και Γαλλία ακολουθούν με 14%. Η επίδοση αποκτά ακόμη μεγαλύτερη βαρύτητα αν αναλογιστεί κανείς ότι στην αντίστοιχη περσινή έρευνα η Ελλάδα βρισκόταν μόλις στην πέμπτη θέση, γεγονός που αποτυπώνει τη θεαματική αναβάθμιση της εικόνας της χώρας στους κύκλους των διεθνών επενδυτών.
Η έρευνα πραγματοποιήθηκε μεταξύ περίπου 100 κορυφαίων διεθνών επενδυτών –private equity funds, εταιρειών real estate, family offices και ιδιωτών υψηλής καθαρής αξίας– ενώ παρουσιάστηκε σε ένα συνέδριο που συγκέντρωσε περισσότερους από 500 συνέδρους από 32 χώρες, με συνολικά υπό διαχείριση κεφάλαια άνω των 30 δισ. δολαρίων. Πρόκειται, επομένως, για μια αποτύπωση των διαθέσεων της πλέον ενεργής επενδυτικής κοινότητας στον χώρο της φιλοξενίας.
Η Αθήνα και τα νησιά παραμένουν οι μεγάλοι πρωταγωνιστές
Παρά τη σημαντική άνοδο του ενδιαφέροντος για την Ελλάδα συνολικά, οι επενδυτικές προτιμήσεις εξακολουθούν να συγκεντρώνονται στην Αθήνα και στους κορυφαίους νησιωτικούς προορισμούς.
Σύμφωνα με τους αναλυτές της Questex, η Αθήνα παραμένει η σημαντικότερη αγορά για τα διεθνή κεφάλαια, ενώ μεταξύ των νησιών ξεχωρίζουν η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος και η Μήλος, που εξακολουθούν να βρίσκονται πολύ ψηλά στις λίστες των επενδυτών. Παράλληλα, αυξάνεται το ενδιαφέρον για την Καλαμάτα, κυρίως λόγω της αναβάθμισης των υποδομών και της ανάπτυξης του αεροδρομίου, αλλά και για την Κρήτη, όπου η βελτίωση της αεροπορικής συνδεσιμότητας δημιουργεί νέες προοπτικές ανάπτυξης.
Αντίθετα, δεν καταγράφεται ακόμη ουσιαστική μετατόπιση προς τη Βόρεια Ελλάδα, τη Θεσσαλονίκη ή τους ορεινούς προορισμούς, ενώ και η Πελοπόννησος, αν και εμφανίζει ενδιαφέρουσες επενδυτικές κινήσεις –με χαρακτηριστικό παράδειγμα το Πόρτο Χέλι– εξακολουθεί να βρίσκεται σε δεύτερο επίπεδο σε σχέση με την Αθήνα και τα δημοφιλή νησιά.
Το νέο επενδυτικό μοντέλο
Η μεγαλύτερη αλλαγή που καταγράφει η έρευνα δεν αφορά μόνο το πού επενδύουν τα κεφάλαια αλλά και το τι αναζητούν.
Το παραδοσιακό μοντέλο, σύμφωνα με το οποίο ένας επενδυτής αποκτούσε ένα ξενοδοχείο τριών αστέρων για να το αναβαθμίσει σε πεντάστερο, υποχωρεί. Σήμερα τα μεγάλα επενδυτικά κεφάλαια αναζητούν κυρίως ώριμα, λειτουργικά και επαγγελματικά διαχειριζόμενα ξενοδοχεία, με αποδεδειγμένες επιδόσεις και περιορισμένο λειτουργικό κίνδυνο.
Είναι χαρακτηριστικό ότι το 57% των επενδυτών δηλώνει πως προτιμά πεντάστερα ξενοδοχεία υπό επαγγελματική διαχείριση, έναντι μόλις 29% που ενδιαφέρεται για resort τριών αστέρων με δυνατότητα δημιουργίας υπεραξίας μέσω ανακαίνισης, ενώ μόλις 14% εξετάζει ανεξάρτητα ξενοδοχεία χωρίς διεθνές brand.
Ανάλογη είναι η εικόνα και ως προς τις κατηγορίες ξενοδοχείων που αποτελούν στόχο για το 2026. Πρώτες στις προτιμήσεις βρίσκονται οι μονάδες Upper Upscale (63%), ακολουθούν οι Upscale (54%) και οι Luxury (48%), επιβεβαιώνοντας ότι το διεθνές κεφάλαιο στρέφεται ολοένα και περισσότερο προς ποιοτικά προϊόντα με ισχυρή εμπορική ταυτότητα και σταθερές αποδόσεις.
Γιατί εγκαταλείπεται η νέα ανάπτυξη
Η στροφή αυτή δεν είναι τυχαία, όπως εξηγούν οι αναλυτές της Questex. Η ανάπτυξη ενός νέου ξενοδοχειακού έργου ενσωματώνει σημαντικούς κινδύνους: καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις, αυξημένο κατασκευαστικό κόστος, πιθανές υπερβάσεις προϋπολογισμού αλλά και την αβεβαιότητα για τις συνθήκες της αγοράς όταν το έργο ολοκληρωθεί.
Αντίθετα, η αγορά ενός ήδη λειτουργικού ξενοδοχείου επιτρέπει στον επενδυτή να προχωρήσει άμεσα σε λειτουργικές βελτιώσεις, αναβάθμιση του προϊόντος και αύξηση της αξίας του, χωρίς να αναλαμβάνει το υψηλό ρίσκο μιας νέας ανάπτυξης. Αυτό εξηγεί γιατί το ενδιαφέρον μεταφέρεται από τα νέα projects στα ώριμα ξενοδοχειακά assets.
Η Ελλάδα γίνεται «πύλη εισόδου» των διεθνών κεφαλαίων
Ένα ακόμη ιδιαίτερα σημαντικό συμπέρασμα της έρευνας είναι ότι η Ευρώπη συγκεντρώνει εκ νέου το ενδιαφέρον των διεθνών επενδυτών.
Το 82% των συμμετεχόντων δηλώνει ότι η Ευρώπη αποτελεί τη βασική γεωγραφική επενδυτική του προτεραιότητα, ενώ το 63% αξιολογεί τις ευρωπαϊκές αγορές ως επενδυτικές ευκαιρίες υψηλής προτεραιότητας.
Μέσα σε αυτό το νέο περιβάλλον η Ελλάδα φαίνεται να αποκτά έναν νέο στρατηγικό ρόλο. Σύμφωνα με την Questex, δεν αντιμετωπίζεται πλέον μόνο ως ένας επιτυχημένος τουριστικός προορισμός, αλλά και ως βασική πύλη εισόδου κεφαλαίων από τις Ηνωμένες Πολιτείες, τη Μέση Ανατολή και την Ασία προς την ευρωπαϊκή αγορά. Η γεωγραφική της θέση, η ανάπτυξη του τουρισμού, η αναβάθμιση των υποδομών και οι δυνατότητες δημιουργίας υπεραξίας καθιστούν την ελληνική αγορά ιδιαίτερα ανταγωνιστική έναντι άλλων ώριμων αγορών της Ευρώπης.
Οι προκλήσεις παραμένουν
Η αισιοδοξία, ωστόσο, συνοδεύεται από σημαντικές επισημάνσεις. Οι επενδυτές θεωρούν ότι η ελληνική αγορά διαθέτει ακόμη σημαντικά περιθώρια ανάπτυξης, όμως εντοπίζουν τρεις βασικές προκλήσεις. Η πρώτη είναι η περιορισμένη προσφορά ώριμων ξενοδοχειακών assets, καθώς η ζήτηση για ποιοτικές μονάδες είναι πλέον μεγαλύτερη από τη διαθεσιμότητα.
Η δεύτερη αφορά την έντονη εποχικότητα. Τα περισσότερα ελληνικά ξενοδοχεία εξακολουθούν να λειτουργούν για έξι ή επτά μήνες τον χρόνο, ενώ τα θεσμικά κεφάλαια αναζητούν επενδύσεις με δωδεκάμηνη λειτουργία και σταθερές ταμειακές ροές. Η επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου θεωρείται κρίσιμη για τη δημιουργία πρόσθετης αξίας.
Η τρίτη πρόκληση σχετίζεται με την έλλειψη ανθρώπινου δυναμικού και τη μικρή ακόμη παρουσία διεθνών operators και white label διαχειριστών στην ελληνική αγορά. Πρόκειται για παράγοντες που επηρεάζουν τη λειτουργική αποτελεσματικότητα των επενδύσεων και αξιολογούνται πλέον ιδιαίτερα προσεκτικά από τα μεγάλα διεθνή κεφάλαια.
