Με το στεγαστικό κόστος να πιέζει ολοένα και περισσότερο τα νοικοκυριά και την προσφορά κατοικιών να παραμένει περιορισμένη, η κυβέρνηση αναζητά νέα φορολογικά εργαλεία για να κινητοποιήσει την οικοδομή και να ρίξει περισσότερα ακίνητα στην αγορά.
Στο επίκεντρο του σχεδιασμού βρίσκεται μια διπλή παρέμβαση στον ΦΠΑ. Η πρώτη προβλέπει τη θέσπιση μειωμένου συντελεστή για την κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών και περιλαμβάνεται στην Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035. Η δεύτερη αφορά την παράταση που σχεδιάζεται και για το 2027 στην αναστολή επιβολής ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων, προκειμένου να διατηρηθεί ζωντανό το επενδυτικό ενδιαφέρον και η δυναμική της οικοδομής.
Χαμηλότερος ΦΠΑ για προσιτή κατοικία
Στον τρίτο πυλώνα της Εθνικής Στρατηγικής για τη Στέγαση προβλέπεται η παροχή φορολογικού κινήτρου σε κατασκευαστικές εταιρείες για την ανέγερση κατοικιών που θα διατίθενται σε μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ή κοινωνικό μίσθωμα. Το σχέδιο πατάει πάνω στην Οδηγία (ΕΕ) 2022/542 για τον ΦΠΑ, η οποία επιτρέπει στα κράτη μέλη μεγαλύτερη ευελιξία στον καθορισμό των μειωμένων συντελεστών. Ειδικότερα μεταξύ των υπηρεσιών που μπορούν να υπαχθούν σε μειωμένο ΦΠΑ, έχει προστεθεί και «η παροχή και η κατασκευή κατοικιών στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής όπως ορίζεται από τα κράτη μέλη». Η παρέμβαση λειτουργεί συμπληρωματικά προς τα υφιστάμενα προγράμματα ανέγερσης κατοικιών προσιτής και κοινωνικής στέγασης (κοινωνική αντιπαροχή, κοινωνικές κατοικίες σε ανενεργά στρατόπεδα).
Μάλιστα, ο μειωμένος ΦΠΑ θα μπορούσε να συνδυαστεί με μείωση ή ακόμη και απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ, προκειμένου να γίνει πιο ελκυστική για ιδιώτες και θεσμικούς επενδυτές η ανάπτυξη κατοικιών προσιτού κόστους.
Τα μοντέλα Πορτογαλίας και Γαλλίας
Σύμφωνα με τη στρατηγική εξετάζονται πρακτικές που εφαρμόζονται ήδη σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, με χαρακτηριστικά παραδείγματα την Πορτογαλία και τη Γαλλία. Στην Πορτογαλία εφαρμόζεται μειωμένος ΦΠΑ 6%, στην κατασκευή και ανακαίνιση ακινήτων που προορίζονται για μακροχρόνια μίσθωση, εφόσον το ακίνητο πωλείται για ιδιοκατοίκηση ή προορίζεται για προσιτή μίσθωση κατοικίας. Το μηνιαίο ενοίκιο δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 2.300 ευρώ, ενώ η μίσθωση θα πρέπει να ξεκινά εντός 24 μηνών και να διατηρείται για τουλάχιστον 36 μήνες μέσα σε περίοδο πέντε ετών.
Στη Γαλλία εφαρμόζεται μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 10% για κατασκευή κατοικιών από ιδιωτικές κατασκευαστικές εταιρείες σε ζώνες στεγαστικής πίεσης. Οι κατοικίες δίνονται για ενοικίαση σε δικαιούχους με μεσαία εισοδήματα με προσιτό ενοίκιο. Συνδυάζεται και με άλλα φορολογικά κίνητρα όπως απαλλαγή από τον γαλλικό ΕΝΦΙΑ.
Στον πάγο ο ΦΠΑ
Με τη διατήρηση της αναστολής του ΦΠΑ και το 2027, όλες οι μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων θα συνεχίσουν να επιβαρύνονται μόνο με τον φόρο μεταβίβασης 3%. Παράγοντες της αγοράς ακινήτων χαρακτηρίζουν την αναστολή του ΦΠΑ 24% βασικό εργαλείο τόνωσης της οικοδομής καθώς η μείωση στο κόστος αγοράς είναι σημαντική. Για παράδειγμα ένα διαμέρισμα αξίας 200.000 ευρώ με ΦΠΑ 24% φτάνει στα 248.000 ευρώ, ενώ με το ισχύον καθεστώς ο αγοραστής πληρώνει 206.000 ευρώ, γλιτώνοντας 42.000 ευρώ.
Ο ΦΠΑ στα νεόδμητα εφαρμόστηκε πρώτη φορά το 2006, με εξαίρεση την πρώτη κατοικία, και από τον αρχικό συντελεστή 19% εκτοξεύθηκε στο 24% στα χρόνια των Μνημονίων. Παρέμεινε ενεργός για 13 χρόνια, δημιουργώντας στρεβλώσεις στην αγορά, έως ότου «πάγωσε» από την 1η Ιανουαρίου 2020 με στόχο την τόνωση της οικοδομής. Έκτοτε η αναστολή ανανεώνεται διαρκώς, με την τελευταία να λήγει κανονικά στο τέλος του 2026.
