Εν όψει της λήξης της προθεσμίας εξαγοράς ακινήτων του Δημοσίου (11.9.2026) η Ένωση Ιδιοκτητών Ακινήτων Δωδεκανήσου, μέλος της ΠΟΜΙΔΑ απέστειλε κατεπείγουσα επιστολή προς τον υπουργό Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Κυριάκο Πιερρακάκη.
Μέσω της επιστολής, το μέλος της ΠΟΜΙΔΑ ζητά νομοθετική παράταση του Ν. 5024/2023, απλοποίηση των προϋποθέσεων εφαρμογής του και ειδική ρύθμιση για τις ιδιοκτησιακές και κτηματολογικές ιδιαιτερότητες των Δωδεκανήσων ως προς τα ακίνητα, τονίζοντας ότι σήμερα η πολιτεία ζητά από τους ενδιαφερόμενους πολίτες το αδύνατον.
Το αίτημα της ΠΟΜΙΔΑ
ΘΕΜΑ: Αίτημα παράτασης και τροποποίησης του Ν. 5024/2023 περί εξαγοράς διακατεχόμενων ακινήτων της ιδιωτικής περιουσίας του Δημοσίου – Απλοποίηση διαδικασιών – Αναγνώριση εννόμου συμφέροντος στους μακροχρόνιους κατόχους – Αναγκαιότητα επανακαθορισμού αιγιαλού και παραλίας – Ειδική ρύθμιση για τα Δωδεκάνησα.
Αξιότιμε κύριε Υπουργέ,
Με το παρόν υπόμνημα θέτουμε υπόψη σας ένα ιδιαίτερα σοβαρό διοικητικό, κοινωνικό και ιδιοκτησιακό πρόβλημα που έχει ανακύψει κατά την εφαρμογή του Ν. 5024/2023 περί εξαγοράς διακατεχόμενων ακινήτων της ιδιωτικής περιουσίας του Δημοσίου.
Η νομοθετική πρωτοβουλία για την οριστική επίλυση χρονιζουσών ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση. Στην πράξη, όμως, συγκεκριμένες προϋποθέσεις και διοικητικές πρακτικές καθιστούν εξαιρετικά δυσχερή ή ακόμη και αδύνατη την εφαρμογή του νόμου για σημαντικό αριθμό πολιτών και ιδιαίτερα στα Δωδεκάνησα.
1.Η ιδιαίτερη πραγματικότητα των Δωδεκανήσων
Στα Δωδεκάνησα ίσχυσε επί δεκαετίες ιδιαίτερο κτηματολογικό καθεστώς, το οποίο ανάγεται στην περίοδο της Ιταλοκρατίας και στον Κτηματολογικό Κανονισμό Δωδεκανήσου του 1929.
Το ιστορικό αυτό καθεστώς άφησε περιπτώσεις εκτάσεων για τις οποίες δεν υφίστανται αυτοτελείς κτηματολογικές μερίδες ή δεν υπάρχει η κτηματολογική αποτύπωση που απαιτείται σήμερα για την απρόσκοπτη ηλεκτρονική, φορολογική και διοικητική ταυτοποίησή τους.
Υπάρχουν πολίτες και οικογένειες που κατέχουν και χρησιμοποιούν επί δεκαετίες συγκεκριμένες εκτάσεις, χωρίς να έχουν μπορέσει να επιλύσουν οριστικά το ιδιοκτησιακό τους καθεστώς.
Οι συνέπειες αυτής της ιστορικής και διοικητικής εκκρεμότητας δεν είναι δίκαιο να μετακυλίονται στους σημερινούς πολίτες.
2.Η απαίτηση προηγούμενης δήλωσης στο Ε9 δημιουργεί πρακτικό αδιέξοδο
Ο Ν. 5024/2023 απαιτεί, μεταξύ άλλων, προηγούμενη δήλωση του προς εξαγορά ακινήτου στο έντυπο Ε9.
Η προϋπόθεση αυτή μπορεί να λειτουργήσει όταν το ακίνητο διαθέτει σαφή τίτλο και κτηματολογική ταυτότητα.
Δεν μπορεί όμως να εφαρμόζεται κατά τον ίδιο απόλυτο τρόπο όταν, εξαιτίας της έλλειψης αυτοτελούς κτηματολογικής μερίδας, ΚΑΕΚ ή άλλων αναγκαίων στοιχείων ταυτοποίησης, ο πολίτης βρισκόταν σε αντικειμενική αδυναμία να δηλώσει το συγκεκριμένο ακίνητο κατά τον τρόπο που απαιτεί σήμερα η Διοίκηση.
Δημιουργείται έτσι ένας φαύλος κύκλος:
Η Πολιτεία απαιτεί από τον πολίτη να αποδείξει ότι δήλωνε επί σειρά ετών ένα ακίνητο, το οποίο όμως δεν διέθετε την αναγκαία κτηματολογική ταυτότητα ώστε να μπορεί να δηλωθεί και να ταυτοποιηθεί με τον τρόπο που σήμερα απαιτείται.
3.Έννομο συμφέρον και αναγκαιότητα επανακαθορισμού αιγιαλού και παραλίας
Ιδιαίτερα σοβαρό πρόβλημα αποτελεί η αντιμετώπιση των μακροχρόνιων κατόχων από τις αρμόδιες Κτηματικές Υπηρεσίες όταν ζητούν την επανεξέταση του καθορισμού των ορίων αιγιαλού και παραλίας.
Σε περιπτώσεις κατά τις οποίες οι ενδιαφερόμενοι υποβάλλουν σχετικά αιτήματα, αυτά απορρίπτονται με την αιτιολογία ότι οι αιτούντες στερούνται εννόμου δικαιώματος.
Η αντιμετώπιση αυτή δημιουργεί ουσιαστικό διοικητικό αδιέξοδο και παρεμποδίζει την ίδια την εφαρμογή της νομοθεσίας περί εξαγοράς.
Και τούτο διότι για την υλοποίηση των προαναφερθέντων και για να καταστεί πραγματικά εφαρμόσιμη η διαδικασία εξαγοράς απαιτείται, στις περιπτώσεις όπου το ιδιοκτησιακό καθεστώς συνδέεται με παλαιό καθορισμό αιγιαλού και παραλίας, να προηγηθεί ο αναγκαίος επανακαθορισμός των ορίων αιγιαλού και παραλίας σύμφωνα με το ισχύον νομοθετικό καθεστώς.
Ο επανακαθορισμός δεν αποτελεί μια άσχετη ή αυτοτελή απαίτηση του πολίτη. Αποτελεί, στις συγκεκριμένες περιπτώσεις, αναγκαία προπαρασκευαστική διοικητική πράξη για την εφαρμογή του Ν. 5024/2023, διότι μόνο μετά τον ακριβή και σύγχρονο προσδιορισμό των ορίων μπορεί να εξακριβωθεί ποιο τμήμα μιας έκτασης βρίσκεται εντός αιγιαλού ή παραλίας και ποιο τμήμα βρίσκεται εκτός αυτών και δύναται να εξεταστεί ως προς τη δυνατότητα εξαγοράς.
Κατά συνέπεια, ο πολίτης που επιδιώκει την υπαγωγή του στον Ν. 5024/2023 έχει άμεσο, προσωπικό, ενεστώς και συγκεκριμένο έννομο συμφέρον να ζητήσει την κίνηση της διαδικασίας επανακαθορισμού αιγιαλού και παραλίας, εφόσον από τα όρια αυτά εξαρτάται άμεσα η δυνατότητα εξαγοράς της έκτασης που κατέχει.
Δεν είναι λογικά και διοικητικά συμβατό:
Από τη μία πλευρά να απαιτεί η Πολιτεία να βρίσκεται η προς εξαγορά έκταση εκτός αιγιαλού και παραλίας και από την άλλη να μην αναγνωρίζει στον άμεσα ενδιαφερόμενο το έννομο συμφέρον να ζητήσει τον επανακαθορισμό των συγκεκριμένων ορίων.
Ο πολίτης οδηγείται έτσι σε έναν φαύλο κύκλο διότι:
Δεν μπορεί να προχωρήσει στην εξαγορά επειδή πρέπει προηγουμένως να αποσαφηνιστεί αν η έκταση βρίσκεται εντός ή εκτός αιγιαλού και παραλίας.
Δεν μπορεί όμως να ζητήσει τον αναγκαίο επανακαθορισμό, επειδή η Κτηματική Υπηρεσία τού αντιτάσσει ότι στερείται εννόμου συμφέροντος.
Η κατάσταση αυτή πρέπει να αρθεί ρητά με νομοθετική διάταξη.
4.Ο επανακαθορισμός ως αναγκαία προϋπόθεση εφαρμογής του νόμου
Ιδιαίτερα στα Δωδεκάνησα, όπου υφίσταται το ειδικό ιστορικό κτηματολογικό καθεστώς και έχουν επέλθει σημαντικές νομοθετικές μεταβολές, ο επανακαθορισμός αποκτά καθοριστική σημασία.
Για την πραγματική εφαρμογή της διαδικασίας εξαγοράς πρέπει να είναι δυνατό να προσδιοριστεί με ασφάλεια:
ποια έκταση αποτελεί σήμερα αιγιαλό,
ποια έκταση αποτελεί ζώνη παραλίας,
ποια έκταση βρίσκεται εκτός των συγκεκριμένων ορίων,
και ποιο τμήμα μπορεί να υπαχθεί στις διατάξεις περί εξαγοράς της ιδιωτικής περιουσίας του Δημοσίου.
Επομένως, όπου οι υφιστάμενες παλαιές οριοθετήσεις δεν ανταποκρίνονται στο σημερινό νομοθετικό και πραγματικό καθεστώς, η διαδικασία επανακαθορισμού πρέπει να προηγείται της οριστικής κρίσης επί της αίτησης εξαγοράς.
Μέχρι να ολοκληρωθεί η διαδικασία αυτή, δεν πρέπει ο ενδιαφερόμενος να χάνει το δικαίωμα υπαγωγής του στον Ν. 5024/2023 λόγω παρέλευσης της προθεσμίας.
5. Αίτημα νομοθετικής επίλυσης
Για τους παραπάνω λόγους ζητούμε:
Νέα ουσιαστική παράταση του Ν. 5024/2023, ώστε να δοθεί επαρκής χρόνος για την ολοκλήρωση των αναγκαίων διοικητικών διαδικασιών.
Ειδική μεταβατική ρύθμιση για τα Δωδεκάνησα λόγω του ιδιαίτερου ιστορικού και κτηματολογικού καθεστώτος.
Εξαίρεση από την απαίτηση προηγούμενης δήλωσης στο Ε9 όταν υπήρχε αντικειμενική αδυναμία λόγω έλλειψης ΚΑΕΚ, αυτοτελούς κτηματολογικής μερίδας ή άλλων στοιχείων ταυτοποίησης.
Δυνατότητα απόδειξης της μακροχρόνιας κατοχής με κάθε πρόσφορο αποδεικτικό μέσο.
Ρητή νομοθετική αναγνώριση εννόμου συμφέροντος στον μακροχρόνιο κάτοχο που επιδιώκει την εξαγορά, ώστε να δικαιούται να ζητήσει τον αναγκαίο επανακαθορισμό αιγιαλού και παραλίας.
Να οριστεί ρητά ότι η υποβολή αίτησης ή η αποδεδειγμένη πρόθεση υπαγωγής στον Ν. 5024/2023 θεμελιώνει άμεσο και ενεστώς έννομο συμφέρον για την κίνηση των διοικητικών διαδικασιών που είναι αναγκαίες για την εξαγορά.
Να προβλεφθεί ότι, όταν η δυνατότητα εξαγοράς εξαρτάται από τα όρια αιγιαλού και παραλίας, ο επανακαθορισμός αυτών προηγείται της οριστικής εξέτασης της αίτησης εξαγοράς.
Η εκκρεμότητα διαδικασίας επανακαθορισμού να αναστέλλει την οριστική απόρριψη της αίτησης εξαγοράς και να μην οδηγεί σε απώλεια δικαιώματος λόγω παρέλευσης προθεσμίας.
Να μην αποτελεί η έλλειψη τίτλου κυριότητας ή ΚΑΕΚ αυτοτελή λόγο απόρριψης αιτήματος επανακαθορισμού, εφόσον ο ενδιαφερόμενος αποδεικνύει μακροχρόνια κατοχή και προσδιορίζει την έκταση με εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα.
Να δημιουργηθεί συντονισμένη διαδικασία μεταξύ Κτηματικής Υπηρεσίας, Επιτροπής Αιγιαλού, Ελληνικού Κτηματολογίου και ΑΑΔΕ, ώστε οι εκκρεμότητες να επιλύονται ενιαία και όχι να παραπέμπεται ο πολίτης από υπηρεσία σε υπηρεσία.
6.Προτεινόμενη νομοθετική διάταξη για το έννομο συμφέρον των ενδιαφερομένων
Προτείνουμε την προσθήκη ειδικής διάταξης στον Ν. 5024/2023:
«Ο μακροχρόνιος κάτοχος δημόσιου ακινήτου που επιδιώκει την υπαγωγή του στις διατάξεις περί εξαγοράς τεκμαίρεται ότι διαθέτει άμεσο, προσωπικό και ενεστώς έννομο συμφέρον για την υποβολή κάθε διοικητικού αιτήματος που είναι αναγκαίο για την ταυτοποίηση του ακινήτου και την εξέταση της δυνατότητας εξαγοράς του.
Στο ανωτέρω έννομο συμφέρον περιλαμβάνεται ρητώς το δικαίωμα υποβολής αιτήματος για καθορισμό, επανακαθορισμό ή επικαιροποίηση των ορίων αιγιαλού και παραλίας, όταν από τον καθορισμό των ορίων αυτών εξαρτάται η δυνατότητα υπαγωγής του ακινήτου ή τμήματος αυτού στη διαδικασία εξαγοράς.
Στις περιπτώσεις αυτές, ο απαιτούμενος επανακαθορισμός αιγιαλού και παραλίας αποτελεί προπαρασκευαστική διαδικασία για την εξέταση της εξαγοράς και προηγείται της οριστικής απόφασης επί του αιτήματος. Η έλλειψη τίτλου κυριότητας, ΚΑΕΚ ή αυτοτελούς κτηματολογικής μερίδας δεν αποκλείει αφ’ εαυτής το έννομο συμφέρον του αιτούντος, εφόσον αποδεικνύεται μακροχρόνια κατοχή και η έκταση προσδιορίζεται με πρόσφορα τοπογραφικά στοιχεία.»
7.Συμπέρασμα
Κύριε Υπουργέ,
Για να καταστεί δυνατή η πραγματική εφαρμογή του Ν. 5024/2023 στις συγκεκριμένες περιπτώσεις, απαιτείται προηγουμένως η δυνατότητα επανακαθορισμού αιγιαλού και παραλίας.
Δεν μπορεί να απαιτείται από τον πολίτη να αποδείξει ότι η έκταση βρίσκεται εκτός αιγιαλού και παραλίας και ταυτόχρονα να του στερείται η δυνατότητα να ζητήσει τον αναγκαίο επανακαθορισμό επειδή η Κτηματική Υπηρεσία θεωρεί ότι δεν διαθέτει έννομο συμφέρον.
Το έννομο συμφέρον προκύπτει ακριβώς από το γεγονός ότι ο επανακαθορισμός επηρεάζει άμεσα και καθοριστικά τη δυνατότητα του ενδιαφερομένου να υπαχθεί στη διαδικασία εξαγοράς.
Για τον λόγο αυτό ζητούμε άμεση νομοθετική παρέμβαση, παράταση του Ν. 5024/2023, απλοποίηση των προϋποθέσεων και ειδική ρύθμιση για τις ιδιοκτησιακές και κτηματολογικές ιδιαιτερότητες των Δωδεκανήσων.
Η επίλυση του ζητήματος θα αποκαταστήσει την ασφάλεια δικαίου, θα περιορίσει τις διοικητικές και δικαστικές διαφορές, θα απελευθερώσει χιλιάδες ακίνητα που παραμένουν σε καθεστώς αβεβαιότητας και θα δημιουργήσει σημαντικά έσοδα για το Ελληνικό Δημόσιο.
Ζητούμε την άμεση νομοθετική σας παρέμβαση πριν από τη λήξη της ισχύουσας προθεσμίας (11.9.2026).
