Μια σημαντική παρέμβαση που αναμένεται να δώσει διέξοδο σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων με ληξιπρόθεσμα χρέη προς το Δημόσιο βρίσκεται προ των πυλών. Η ΑΑΔΕ ετοιμάζεται να ενεργοποιήσει τη νέα διαδικασία που θα επιτρέπει την άρση της κατάσχεσης ακινήτων αποκλειστικά για την ολοκλήρωση της πώλησής τους, υπό την προϋπόθεση ότι μέρος του τιμήματος θα κατευθύνεται υποχρεωτικά στην αποπληρωμή των οφειλών. Πρόκειται για μια ρύθμιση που φιλοδοξεί να ξεμπλοκάρει χιλιάδες μεταβιβάσεις οι οποίες μέχρι σήμερα παρέμεναν «παγωμένες», ενισχύοντας παράλληλα τα δημόσια έσοδα και προσφέροντας στους οφειλέτες έναν εναλλακτικό τρόπο τακτοποίησης των χρεών τους.
Η σχετική απόφαση της ΑΑΔΕ αναμένεται να εκδοθεί τις αμέσως επόμενες ημέρες, ενεργοποιώντας στην πράξη το νέο πλαίσιο που προβλέπει τη δυνατότητα μεταβίβασης ακινήτων ακόμη και όταν έχει επιβληθεί κατάσχεση από τη Φορολογική Διοίκηση. Με τη νέα διαδικασία, ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να προχωρήσει στην πώληση του ακινήτου, ενώ μέρος του τιμήματος θα παρακρατείται αυτόματα και θα αποδίδεται στο Δημόσιο για τη μερική ή ολική εξόφληση των ληξιπρόθεσμων οφειλών του.
Η ρύθμιση επιχειρεί να αντιμετωπίσει ένα διαχρονικό πρόβλημα της αγοράς ακινήτων. Μέχρι σήμερα, η επιβολή κατάσχεσης από την εφορία λειτουργούσε ως ουσιαστικό εμπόδιο στην ολοκλήρωση μιας αγοραπωλησίας, ακόμη και όταν υπήρχε ενδιαφερόμενος αγοραστής και το Δημόσιο μπορούσε να εισπράξει σημαντικό μέρος των οφειλών. Το αποτέλεσμα ήταν να παραμένουν δεσμευμένα χιλιάδες ακίνητα, να μην πραγματοποιούνται συναλλαγές και να μην εισπράττονται έσοδα ούτε από το Δημόσιο ούτε από τους ίδιους τους ιδιοκτήτες.
Με το νέο καθεστώς δημιουργείται ένας μηχανισμός που εξυπηρετεί και τις δύο πλευρές. Το Δημόσιο διασφαλίζει την άμεση είσπραξη μέρους των ληξιπρόθεσμων οφειλών, ενώ οι φορολογούμενοι αποκτούν τη δυνατότητα να αξιοποιήσουν την ακίνητη περιουσία τους αντί να παραμένει εγκλωβισμένη λόγω της κατάσχεσης. Ταυτόχρονα, η αγορά ακινήτων αποκτά ένα νέο εργαλείο για την επανεκκίνηση συναλλαγών που μέχρι σήμερα δεν μπορούσαν να ολοκληρωθούν, σε μια περίοδο όπου η στεγαστική αγορά αντιμετωπίζει έντονες πιέσεις και περιορισμένη προσφορά διαθέσιμων ακινήτων.
Υποχρεωτική παρακράτηση του τιμήματος
Βασικός πυλώνας της νέας διαδικασίας είναι η υποχρεωτική παρακράτηση μέρους του τιμήματος της πώλησης. Το ποσό αυτό θα αποδίδεται απευθείας από τον συμβολαιογράφο στη Φορολογική Διοίκηση και δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το 25% της συνολικής οφειλής που καλύπτεται από την κατάσχεση.
Το ακριβές ποσοστό της παρακράτησης θα καθορίζεται ανά περίπτωση, με βάση την εικόνα του οφειλέτη ως προς τη φορολογική του συνέπεια, αλλά και τις πιθανότητες είσπραξης του υπολοίπου της οφειλής. Σε κάθε περίπτωση, το Δημόσιο εξασφαλίζει ότι θα εισπράξει τουλάχιστον το ελάχιστο προβλεπόμενο ποσό πριν από την άρση της κατάσχεσης.
Οι προϋποθέσεις για την άρση της κατάσχεσης
Η Φορολογική Διοίκηση θα μπορεί, ύστερα από αίτηση του οφειλέτη, να εκδίδει απόφαση άρσης της κατάσχεσης προκειμένου να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση του ακινήτου, εφόσον πληρούνται σωρευτικά συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Ειδικότερα:
- Ο φορολογούμενος πρέπει, κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης, να πληροί τις προϋποθέσεις για τη χορήγηση αποδεικτικού φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής.
- Το συμφωνηθέν τίμημα της πώλησης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου, όπως αυτή είχε προσδιοριστεί κατά τον χρόνο επιβολής της κατάσχεσης.
- Εάν η αντικειμενική αξία είναι υψηλότερη από την εμπορική, τότε ως βάση λαμβάνεται η αντικειμενική αξία.
- Όταν η κατάσχεση έχει επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να προσκομίσει νέα έκθεση εκτίμησης της εμπορικής αξίας από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή, ώστε να αποτυπώνεται η σημερινή αξία του ακινήτου.
- Από το τίμημα της μεταβίβασης παρακρατείται ποσό υπέρ του Δημοσίου, το οποίο καθορίζεται με βάση τα κριτήρια φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας της υπόλοιπης οφειλής, χωρίς να μπορεί να είναι μικρότερο από το 25% του ανεξόφλητου ποσού.
- Εφόσον από την εφαρμογή των κανόνων προκύπτει μεγαλύτερο ποσό παρακράτησης, θα αποδίδεται το μεγαλύτερο ποσό στο Δημόσιο ως προϋπόθεση για την άρση της κατάσχεσης.
- Αν το ποσό που πρέπει να παρακρατηθεί υπερβαίνει το τίμημα της πώλησης, τότε θα αποδίδεται ολόκληρο το τίμημα στο Δημόσιο και η κατάσχεση θα αίρεται αποκλειστικά για το συγκεκριμένο ακίνητο που μεταβιβάζεται.
Η νέα ρύθμιση προβλέπει και μία σημαντική εξαίρεση. Όταν οι ληξιπρόθεσμες οφειλές του φορολογουμένου καλύπτονται ήδη πλήρως από εγγυήσεις ή άλλες εμπράγματες ασφάλειες, δεν θα εφαρμόζεται η υποχρεωτική παρακράτηση του 25% από το τίμημα της πώλησης.
Με την πλήρωση όλων των προβλεπόμενων προϋποθέσεων, η ΑΑΔΕ θα προχωρά άμεσα στην έκδοση της απόφασης άρσης της κατάσχεσης, επιτρέποντας την ολοκλήρωση της μεταβίβασης χωρίς πρόσθετες καθυστερήσεις.
Παράλληλα, ο Διοικητής της ΑΑΔΕ θα καθορίσει με την εφαρμοστική απόφαση όλες τις τεχνικές λεπτομέρειες της διαδικασίας, όπως το έντυπο της απόφασης, τη διάρκεια ισχύος της, τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, καθώς και τα κριτήρια με βάση τα οποία θα αξιολογούνται η φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και η δυνατότητα είσπραξης του υπόλοιπου χρέους.